인물소개

‘부읽남TV_내집마련부터건물주까지(@buiknam_tv)’는 내 집 마련 실전부터 아파트 사이클, 정책 변수, 투자 심리까지를 한 번에 묶어 해설하는 부동산 인사이트 채널이다. “지금 사도 되나”, “갈아타기는 언제가 타이밍인가”, “대출·세금 규제가 바뀌면 시장이 어떻게 반응하나” 같은 질문을 전면에 두고, 뉴스 요약이 아니라 의사결정 관점에서 핵심 논리를 정리하는 스타일이 강하다. 초보 구독자에게는 길잡이 역할을 하고, 실수요·투자자에게는 시장 체온계를 제공하는 포지션이다.

영상 전개는 대체로 ‘현상 진단 → 원인 분해 → 변수 체크 → 행동 가이드’ 흐름으로 간다. 거래량·전세가율·금리·규제(토지거래허가구역, 조정대상지역 등) 같은 지표를 끌어와 “왜 거래는 얼었는데 가격은 버티는가”처럼 모순처럼 보이는 장면을 해석한다. 특히 매도자·매수자의 심리, 매물 잠김, 풍선효과 소멸 같은 ‘시장 참여자 행동’에 초점을 맞춰 교과서적 수요공급만으로 설명이 안 되는 구간을 풀어주는 편이다. 인터뷰 콘텐츠에서는 전문가의 논리를 끌어내며, 논쟁적인 포인트를 질문으로 압축해 밀도 있게 전개한다.

채널의 강점은 결론을 흐리지 않는 점이다. “지금은 무조건 사라” 같은 단정 대신, 조건을 나눠 리스크를 수치와 사례로 정리하고, 실거주·갈아타기·현금흐름 중심 등 목적별로 판단 기준을 제시한다. 덕분에 단기 급등락 이슈를 소비하기보다, 장기적으로 ‘어떤 변수에 반응해야 손해를 줄이는지’를 익히는 데 유용하다는 평가가 많다. 부동산을 ‘감’이 아니라 프레임으로 보게 만드는, 실전형 부동산 해설 채널에 가깝다.

거래 한파인데 신고가가 뜨는 이유가 있다

서울 주택시장에서 거래량과 가격의 상관관계가 흔들리고 있다. 거래는 급감하는데 호가는 쉽게 내려오지 않는다. 일부 지역에서는 신고가도 이어진다. 시장의 에너지로 불리는 거래량이 식었는데도 가격이 버티는 현상이다. ‘토지거래허가구역’이라는 강한 제약이 시장을 사실상 프리즈 상태로 만들면서, 수요·공급의 균형이 기존 공식과 다르게 작동하기 시작했다는 해석이 나온다.

토지거래허가구역은 수요보다 공급을 더 빨리 얼린다

거래량은 통계로 확인된다. 2025년 11월 서울 아파트 거래량은 약 3천 건 수준으로 거론된다. 6월 약 1만1천200건, 10월 약 8천500건과 비교하면 급감이다. 평균치로 언급되는 월 6천 건과 비교해도 “거래 실종”에 가깝다. 갭투자 비중이 컸던 거래가 줄어든 영향이 크다. 전세를 끼고 매수하는 방식이 막히면 수요가 줄어드는 것은 자연스럽다.

문제는 가격이다. 통계상 주간 상승률이 이어지고, 연 환산으로 보면 두 자릿수 상승을 연상시키는 수치도 나온다. 이 괴리는 ‘매도자와 매수자의 동상이몽’에서 발생한다. 매도자는 굳이 팔 이유가 없다. 물량이 얇고, 언젠가 더 오를 것이라는 기대가 강하다. 매수자는 반대로 결정을 미룬다. 너무 올랐다는 부담, 대출 규제, 불확실성 때문이다. 서로 힘겨루기를 하니 거래만 줄고 가격은 잘 안 꺾인다. 시장에서는 이를 “기간 조정” 또는 “고원 현상”으로 부른다. 급등 이후 고지대에서 횡보하는 구간이라는 뜻이다.

규제가 만든 매물 동결이 오히려 계단식 상승을 부른다

토지거래허가구역은 전세를 끼고 사는 수요를 줄이지만, 동시에 전세를 끼고 팔 수 있는 공급도 잠근다. 수요 감소폭보다 공급 감소폭이 더 크면 가격은 오를 수 있다. 매물이 많을 때는 한 건 성사돼도 가격이 소폭 움직인다. 매물이 극도로 얇아지면 한 건 체결이 곧바로 다음 호가를 밀어 올려 ‘계단식 상승’이 나타난다. 거래가 적을수록 이상 현상이 커 보이는 이유다. 과거 다주택자 양도세 중과 시기에도 매물 동결로 가격이 오르는 현상이 보고됐다는 논리와 맞닿아 있다.

똘똘한 한 채는 세금만이 아니라 포트폴리오 변화의 결과다

핵심지 선호는 여전히 강하다. 다만 이를 세금만으로 설명하기 어렵다는 지적이 나온다. 주택을 ‘우량주·비우량주’처럼 보는 인식이 확산됐고, 한 채를 보유한 뒤 나머지는 금융자산으로 분산하는 흐름이 강해졌다는 분석이다. 외곽으로의 풍선효과가 약해진 이유도 여기에 있다. 조정대상지역의 취득세 부담이 커지면 추가 매입 자체가 어려워진다. 결과적으로 핵심지 한 채에 더 수요가 몰린다.

내년 변수는 매매보다 전세…거래 얼음은 쉽게 녹지 않는다

전망에서 눈에 띄는 포인트는 전세다. 매매는 올해 급등의 기저효과로 서울 상승률이 둔화될 가능성이 거론된다. 반면 전세는 상대적으로 덜 올랐고, 전세가율이 낮아진 만큼 상승 여지가 있다는 관측이 나온다. 지방은 미분양 이슈가 있지만, 미분양과 기존 주택시장은 분리해 봐야 한다는 주장도 있다. 결론적으로 시장은 “가격 조정”보다 “기간 조정”에 가깝다. 거래가 살아나지 않는 한 급격한 추세 전환을 단정하기 어렵다. 지금은 숫자보다 참여자 태도, 즉 ‘심리와 행동’이 가격을 결정하는 구간이다.