인물소개

경제의 비밀(@EconomySecretKR)은 주식, 부동산, 환율, 정책 이슈 등 경제 전반을 다루는 시사·경제 해설 채널이다. 개별 종목 추천이나 단기 매매 전략보다는, 경제 지표와 정책 변화가 시장과 개인 자산에 어떤 영향을 미치는지를 설명하는 데 초점을 맞춘다.

영상은 하나의 경제 현상이나 이슈를 제시한 뒤, 관련 통계와 제도, 정책 배경을 차례로 설명하는 방식으로 구성된다. 자극적인 표현이나 과도한 전망보다는 현재 시장에서 실제로 벌어지고 있는 흐름을 정리하고, 왜 이런 결과가 나타났는지를 해석하는 데 집중한다.

채널 전반의 특징은 경제를 예측의 영역이 아니라 구조와 흐름의 문제로 다룬다는 점이다. 시청자가 경제 뉴스를 단편적으로 소비하기보다, 맥락 속에서 이해할 수 있도록 돕는 설명형 콘텐츠가 중심을 이룬다.

상가 공실, 금리, PF가 동시에 터진 한국 부동산의 붕괴 신호

강남 한복판, 수십억 원대 자산가로 불리던 건물주들이 밤마다 편의점 계산대 앞에 서고 대리운전 핸들을 잡는 장면이 낯설지 않다. 한때 ‘건물주가 창조주 위’라는 말이 통하던 시대는 끝났다. 2026년 현재 전국 상가 공실률은 13%를 넘어섰고, 일부 지역은 네 곳 중 한 곳이 비어 있다. 서울의 상징이던 가로수길은 공실률 41%를 기록하며 유령 상권으로 변했다. 부동산 불패 신화는 왜 이렇게 잔인하게 무너지고 있을까.

사람이 사라진 상권, 구조가 바뀌었다

이 현상을 단순한 경기 침체로 해석하면 본질을 놓친다. 한국인의 소비 동선 자체가 바뀌었기 때문이다. 과거에는 역세권과 코너 상가가 금싸라기였지만, 이제 사람들은 목적 없이 거리를 걷지 않는다. 스마트폰 속 앱과 즉시 배송 시스템이 골목 상권의 존재 이유를 지워버렸다. 강남의 일류 입지보다 임대료가 싼 골목 안쪽이나 지하층이 배달 전문점에는 더 유리한 시대다. 콘텐츠 없는 사각형 공간은 자산이 아니라 매달 이자와 관리비를 갉아먹는 부담이 됐다.

여기에 인구 구조라는 더 치명적인 변수가 겹쳤다. 2020년 이후 한국은 사망자가 출생자보다 많아졌고, 2040 소비 핵심 세대는 빠르게 줄고 있다. 반면 2010년대 신도시 개발로 상가 공급은 폭증했다. 낮에는 서울로 출근하고 밤에만 돌아오는 베드타운 상권은 점심 장사가 불가능한 구조적 결함을 안고 태어났다. 남양주 다산, 김포 한강, 일부 혁신도시는 이미 공실 도미노의 시작점이 됐다.

금리와 PF, 상가를 직격한 이중 폭탄

구조적 균열에 불을 붙인 것은 금리였다. 2022년 이후 급등한 기준금리는 대출을 끼고 상가를 매입한 은퇴 세대에 치명타가 됐다. 임대 수입은 끊겼지만 이자, 관리비, 재산세는 멈추지 않는다. 이는 투자 실패를 넘어 삶의 붕괴로 이어진다. 더 큰 문제는 PF, 즉 프로젝트 파이낸싱이다. 분양 침체와 고금리로 이자조차 못 갚는 ‘좀비 PF’가 쌓였고, 이미 정리했어야 할 부실을 정부는 시간을 끌며 방치해 왔다.

그 결과 중앙은행은 조용히 유동성을 쏟아붓고 있다. RP 매입 잔액은 단기간에 급증했고, 이는 금융 시스템이 괜찮다는 말과 달리 인공호흡기에 의존하고 있다는 신호다. 자금은 생산적 투자로 흐르지 못하고 부실을 연명시키는 데 쓰인다. 한국 경제라는 배의 밑바닥에서 물이 새고 있는데, 외환 보유액과 연금 자금으로 간신히 막고 있는 형국이다.

환율 1500원, 숫자가 아닌 경고등

가장 위험한 신호는 환율이다. 원·달러 환율이 1,480원을 넘나들며 1,500원 선을 위협한다. 이 선이 무너지면 단순한 숫자 변화가 아니다. 한국 경제 시스템에 대한 신뢰 붕괴 신호다. 외국인 자본이 빠져나가면 증시는 급락하고, 수입 물가 상승은 실질 소득을 잠식한다. 에너지와 식량을 수입에 의존하는 한국에서 고환율은 전 국민의 부담으로 돌아온다. 정부가 연금 자금까지 동원하는 이유다. 그 비용은 미래 세대의 연금 감소로 전가된다.

붕괴 속에서 바뀌는 부의 지도

그러나 모든 붕괴는 새로운 지도를 남긴다. 상위 자산가들은 이미 부동산 비중을 줄이고 금융자산으로 이동하고 있다. 핵심은 공격적인 수익이 아니라 ‘잃지 않는 것’이다. 부동산이라는 저수지에서 빠져나온 자금은 주식과 인프라, 기술로 흐른다. 2026년 이후의 키워드는 AI지만, 진짜 기회는 전력·냉각·반도체 같은 보이지 않는 인프라다.

국가는 노후를 책임지지 않는다. 경고등은 이미 켜졌다. 상가 공실, PF 부실, 환율 압박은 각각의 문제가 아니라 하나의 연결된 시스템 리스크다. 변화하는 구조를 인정하고 자산의 방향을 재설계하는 사람만이 이 전환기를 건너갈 수 있다.